100家房企中92家销售下跌，4月的楼市继续下行探底

业内预计，5月地方“稳楼市”政策将会更加频繁地落地，力度亦会加大。

4月30日，多个第三方咨询机构发布了4月份各大房企销售数据，显示楼市的转折点仍未到来。

克而瑞研究中心数据显示，百强房企前4个月累计业绩规模同比大幅降低50.2%，降幅较一季度进一步扩大；4月单月业绩同比降低58.6%，环比降低16.2%。

亿翰智库提供的数据显示，百强房企中4月单月销售额同比下降的共有92家，TOP30中仅越秀地产同比有所上涨。另据中指院数据，今年前4个月，百强房企销售额均值同比大幅下降50.2%，销售额超千亿房企仅3家，较2021年同期减少了6家。

楼市整体表现低迷，在需求及购买力透支、信心缺失等问题尚未改善的情况下，下行压力呈加剧的态势。据贝壳研究院数据，全国重点62城商品住宅签约面积累计同比下降44%，较3月跌幅进一步加深5个百分点。

不过，4月底的中央政治局会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。业内普遍预计接下来的因城施策范围和力度都有望持续扩大和加深，突破“四限”的放松或将增多。

克而瑞预计，核心城市市场有望在三季度触底回稳，三四线城市调整周期更长，唯有等待一二线城市市场回稳，三四线城市才有轮动回稳的可能性。

销售环比同比双跌

疫情的反复打断了市场回暖的节奏，而自2021年下半年以来，影响市场走势的因素如消费者预期、消费者购买力等均未明显改善，房企销售在4月份惨淡依旧。

克而瑞数据显示，百强房企4月单月仅实现销售操盘金额4284.7亿元，环比降低16.2%，降幅大于近年同期；同比降低58.6%，较3月降幅进一步扩大5.9个百分点，亦是近年来单月业绩同比降幅的最高水平。

以全口径销售额计，百强房企前4个月实现21179亿元，同比降幅为50.5%，降幅较一季度进一步扩大。

具体到各个企业来看，同比降幅也在加大。亿翰智库提供的数据显示，百强房企中，4月单月销售额同比下降的有92家。

TOP30中，仅越秀地产同比大幅增长51%，单月实现销售额117.84亿元；其他房企均同比向下：降幅超过50%的房企共有22家，占比超过7成；降幅在70%及以上的共有6家，分别为融创、世茂、中梁、融信、龙光、中南置地。

市场信心不足导致的销售不振，头部房企也无法独善其身。

TOP10房企中，仅有碧桂园、万科、保利发展的销售额保持在300亿元以上，同比降幅分别为60%、37%、40%；中海地产实现227亿元；其余房企如融创、招商蛇口、华润置地、金地、龙湖、绿城单月销售金额仅在100亿以上，同比降幅基本保持在50%上下。

累计了4个月的下沉之势，房企的销售规模持续缩水。

截至4月末，销售突破千亿的仅有前三甲：碧桂园、万科、保利发展，分别实现1633.9亿元、1380亿元、1212亿元。而2021年同期，状元销售额突破2700亿元，榜眼万科、探花恒大的销售额均在2200亿元以上，Top10中共有9家销售在千亿元以上。

今年至今，超百亿的房企共有57家，较去年同期减少46家。

销售端表现不佳，房企回款压力庞大的情况下，其在投资拿地上同样无法提高热情。

截至4月份，多城完成首批集中供地的出让，除了杭州等部分城市热度较高外，其余城市的土地市场仍未恢复。例如南京首轮19宗涉宅用地中有6宗因无人竞价而遭遇流拍；天津的29宗涉宅地仅有5宗成功出让，流拍率高达83%。

亿翰智库数据显示，1-4月各梯队房企新增货值门槛值出现大幅下挫，TOP10房企门槛值为181.25亿元，同比下降70%；TOP20房企门槛值为71.40亿元，同比下降77%；TOP30房企门槛值为51.60亿元，同比下降79%。

市场继续筑底

4月，房地产市场下行压力加剧，成交同比跌幅进一步扩大，克而瑞监测的30个重点城市商品住宅成交面积环比下降18%，同比跌幅扩至58%。

其中，一线城市成交环比下降19%，同比下降47%；26个二、三线城市成交环比下降18%，同比跌幅扩至60%。

今年以来，各地的楼市调控政策早已明显转向，从公积金贷款政策放松到房贷利率下调，再到首付比例降低、“认贷不认房”的突破，近期已陆续有城市在限购、限售等政策方面予以松动。

中原地产研究院数据显示，4月至28日，全国各城累计发布房地产稳楼市政策超60次，刷新了月度稳楼市政策纪录。2022年以来，共有近110城出台稳楼市新政。

今年年初，市场普遍认为3月份“小阳春”将会出现。某华东房企内部人士向第一财经透露，销售原本已有较为明显的回暖迹象，公司内部对三四月份的销售是比较有信心的。但3月之后的疫情成为新的变量，一些地方售楼处关闭，居民购房预期受到较大影响。

业内寄希望于政策端能以更大的力度予市场以刺激。合景泰富管理层在日前举行的2021年度业绩会上谈及，“其实现在在按揭端，包括像按揭利率、放款时间，这些是有利好松动的。但我们也期待政策在限购等条件上的放松，尤其是在一线、强二线城市能有更多的政策，以组合拳的形式去刺激销售。”

中银证券预计，因城施策主线下，各地优化房地产调控政策或将呈现以下三大特点：第一，政策落地节奏进一步加快：5月地方“稳楼市”政策将会更加频繁地落地；第二，政策向限购、限贷、限售、限价宽松等多个方向延伸，优化调整力度加大，且有效性逐步增强。第三，城市向热点一二线城市扩围。

3月份以来，楼市松绑政策已经从三四线城市到二线城市蔓延，近期已经蔓延到南京、苏州等强二线城市。

4月28日-29日，亦有多个城市同步释放了购房新政，如洛阳发布促进房地产市场发展出台18条具体措施，包括调整公积金贷款政策、提高公积金贷款额度、个人住房贷款最低首付比例低至20%；天津拟停止限价商品房销售等。

中信证券预计，若本轮疫情能于6月底在全国主要城市实现动态清零。对房地产市场而言，这意味着，3月市场见底延迟到6月见底。

“我们预计应该也是在三季度左右，整个市场回暖会比较明显。”合景泰富管理层亦表示。