控租金、增房源 租房市场风向标变了

原标题：2021年度观察 | 控租金、增房源，租房市场风向标变了

编者按：回顾2021，房地产行业经历了挑战、阵痛、蜕变、自我救赎，盘点这一年的年度关键词，留下了诸多对行业新一年发展的思考与探索。

（文/解红娟 编辑/马友友）黑中介横行、假房源泛滥、租金连续上涨、租售不同权……在相当长的一段时间内，租赁住房市场“野蛮生长”、乱象频出。

为保证租房市场健康有序发展，实现全体人民住有所居。政府一方面加强房地产经纪行业监管规范住房租赁市场秩序，要求各机构不得发布虚假房源和价格；另一方面，多次提到保障性租赁住房政策，加快住房保障建设。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，积极建立市场与保障双轨制住房供应体系，加快推进落实租购并举的住房政策体系，是我国住房制度发展的重要方向，有助于提高租赁住房供给的“质”和“量”。

房租年涨幅不能超5%

“给房东打工”，是租房人常用的年度总结。

在一线城市，月薪1万、房租3000的租房人并不少见，除掉吃穿用度、人情交际后，剩余工资所剩无几，往往只有非常节俭的人才能攒下钱来。但随着租金水平的不断上涨，“租房人”的攒钱空间正在被不断挤压。

克而瑞数据显示，2021年7月，全国55城个人房源租金平均值为34.05元/平米/月，较去年同期上涨9.49%。在重点监测的55城中，涨幅前十位分别为北京、上海、深圳、杭州、广州、厦门、南京、武汉、天津、成都。

其中，成都的租房平均价格比去年同期上涨了40%，北京、上海、杭州等城市涨幅也超过了20%。 

有关房租出现大幅上涨，有业内人士认为和供求关系有关，在供应未出现大规模增长的前提下，人口流入增加、需求变多，房租自然会出现上涨，“这也是为何房租上涨的城市，多出现在一线城市北上广深，和杭州、武汉等新一线城市。”

可以参考的是，贝壳研究院2020年数据显示，上海市租赁人口规模达874.6万，构成全国最大的租赁市场，租赁人口占城镇常住总人口的40%，位居全国第一。

“房屋出租状态也是原因之一。”该人士表示，自如等租房平台收房后，会对房屋进行翻新、重新配备家具，实现拎包入住，这些服务属于溢价服务，也会在某种程度上带来租金上涨的现象。

为了保障租房市场平稳运行，8月30日，《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》表示，为统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，城市住房租金年度涨幅不超过5%。

受政策、成交淡季等因素影响，租金随即恢复平稳状态。2021年9月，55城个人房源租金为33.71元/平米/月，基本与上月持平，仅有小幅上升，但较去年同期市场受疫情影响严重期间增长9.09%。

进入10月，55城个人房源租金开始止涨转跌，为33.32元/平米/月，同比去年上升8.53%，较上月环比下降1.16%。此外，从城市来看，10月租金环比下降的城市多达40个，超七成城市租金下降，杭州和济南环比降幅最大，均超5%。

11月租金继续下跌，55城个人房源租金为33.26元/平米/月，同比去年11月上升8.94%，较上月环比下降0.18%。

增加900万套保障性租赁住房

住得起不等于住得好。

2021年8月31日，住房和城乡建设部副部长倪虹在国新办举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会上表示，“根据有关调查显示，现在大城市有70%的新市民和青年人是靠租房来解决住的问题，然而租金付得起的房子区位比较远，区位比较好的租金又比较贵，这成为新市民、青年人买不起房和租不好房的一个现实困难。”

控租金治标不治本，政府主动提供充足且合规的保障性租赁住房房源。中原首席分析师张大伟解释，保障性租赁住房主要有两个方向，一类是直接影响房源供应，供应70年产权的出租房用地；另外一类是针对租购同权的政策，增加租房者获得的权益，政策着落点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定。

据观察者网不完全统计，2021年以来，国家共八次提及保障性租赁住房政策，年内最后一次提及是在12月举办的中央政治局会议和经济工作会议，会上明确指出“要坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

作为响应，各地纷纷披露“十四五”（2021年-2025年）保障性租赁住房房源计划。南京12.5万套，合肥、福州、长沙目标均为15万套，武汉和西安由于人口流入较多分别将保障性租赁住房数量定为25万套、30万套。

北上广深目标基本一致，“十四五”期间新增供应租赁住房数量均在40万套左右浮动。仅广州报出目前的最高值，计划增加3万套公共租赁住房、60万套保障性租赁住房和3万套共有产权住房，合计66万套。

据光大证券研究数据显示，截至2021年12月，共有28个省市公布“十四五”保障性租赁住房建设计划，估算全国保障性租赁住房筹建规模接近900万套，涉及的总投资额为1.35万亿元。

“预计在‘十四五’末期迎来保障性租赁房源供应量的高潮。”张波指出，租赁住房从前期规划到后期入市需要一个建设周期，一般来说是二到三年，换句话说，900万套租赁房源中绝大部分将在2025年前流入市场。

谈及保障性租赁住房是否会对中介企业造成冲击，上海中原地产首席分析师卢文曦表示，整个租赁市场容量是目前中介交易量4-7倍，市场很大，并不用担心自如等企业生存空间受到挤压，关键在于当供需平衡后，企业如何提高自身服务能力和产品力。

此外，“政府会引导更多的房地产开发企业和租赁企业去发展保障性租赁住房，通过发展保障性租赁住房，壮大自身。”住房和城乡建设部、住房保障司司长曹金彪曾表示，租赁住房不像商品房那样挣大钱、挣快钱，但也有很大的市场和潜力，加之此次政策力度大、措施实、含金量高，是开发企业实现转型发展的一条新路。